Анализ эффективности инвестиций в строительной отрасли предполагает несколько допущений. Например, с каждым проектом принято увязывать денежный поток, элементами которого являются чистые поступления и отток средств. Под последним понимается превышение текущих проектных расходов над поступлениями. Обратное соотношение трактуется как чистый приток. В тех случаях, когда после оттока наступает отток, денежный поток называют ординарным; если они чередуются – неординарным.
Расчет доходности ведется инвестиций в строительство по календарным годам, однако данное ограничение не носит обязательного характера. Предполагается, что все капиталовложения поступают в конце года, предшествующего году реализации проекта, хотя они могут поступать и в последующие годы. Показатели эффективности делятся на две группы: основанные на дисконтных и учетных оценках. Разница между ними определяется тем, учитывается либо не учитывается временной аспект стоимости денег. Как правило, анализу подвергаются показатели на основе дисконтированных оценках. Ими являются: индекс рентабельности инвестиций (долгосрочных), чистый приведенный доход и внутренняя норма прибыли.
Следует отметить, что чистый приведенный дохода – это базовый показатель, от которого зависят два остальных. Он позволяет сопоставлять величину капвложений к общему объему чистых денежных поступлений и характеризовать величину эффекта, который будет получен от реализованного инвестпроекта. Так как приток денежных средств растянут по временным периодам, для его дисконтирования применяется коэффициент, устанавливаемый исходя из цены капитала инвестирования.
Ситуация, когда чистый приведенный доход стремится к нулю, требует особого комментария. Если такой инвестиционный проект будет реализован, то уровень дохода собственника останется неизменным, но объемы производства повысятся. Так как увеличение потенциала предприятия считаются положительным промежуточным фактором, проект обычно принимается. Однако, прогнозируя доходы по годам, следует учитывать все виды поступлений. Так или иначе некоторые из них могут быть обусловлены проектом, и их следует учитывать как доходы соответствующих периодов. Когда рассчитывается чистый приведенный доход, используется константная ставка дисконтирования. Однако если ожидается изменение уровня процентных ставок, ее можно дифференцировать по годам. Показатели различных проектов при расчете чистого приведенного дохода разрешается суммировать и использовать полученные данные как основной показатель доходности инвестиций.
Индекс рентабельности – это производная от чистого приведенного дохода. Он является косвенным показателем и характеризует доходы на единицу затрат. Чем выше индекс – тем большая отдача от вложений. Поэтому если есть выбор между несколькими предлагаемыми инвестпроектами, но с разными объемами инвестирования, при прочих равных условиях выбирают тот, в котором индекс рентабельности наиболее впечатляющий.
Внутренняя норма прибыли является значением коэффициента дисконтирования в тех проектах, в которых чистый приведенный доход равен нулю. Ведь любая фирма независимо от формы собственности как инвестиционную, так и другую деятельность финансирует из различных источников, и за это выплачивает дивиденды, проценты и др. Уровень таких расходов называется средневзвешенной ценой капитала, отражающей минимальную требуемую рентабельность. Внутренняя же норма прибыли инвестпроекта показывает максимально допустимый уровень расходов.