Для того, чтобы правильно реконструировать исторические центры многих российских городов, следует учитывать относительно новый фактор – требование по максимуму сохранить старую застройку. Особенна, если она еще пригодна для проживания и не считается ветхой. Это объясняется тем, что сегодня доля таких зданий в общей структуре городской недвижимости очень высока. Соответственно, преждевременный снос этой доли жилфонда ведет к торможению процесса прироста жилых квадратных метров и снижению плотности застройки.
Предварительная оценка возможности и целесообразности реконструкции жилых зданий должна проводиться на основании генплана населенного пункта. Процесс проектирования включает в себя 3 этапа:
Принято считать, что реконструкционные работы находятся в рамках прибыльности, когда затраты на комплексные работы не выходят за рамки 70% от стоимости нового здания. Однако это не относится к случаям, когда объектами модернизации реконструкции становятся памятники архитектуры или исторические здания.
Согласно расчетам специалистов, на жилые кварталы, возводившиеся в советские времена серийно, приходится 50-60 процентов именно восстановительных работ. Остальные 40-50% единовременных затрат продиктованы необходимостью улучшения условий проживания и в некоторой степени устранением морального износа жилых построек. И с этих позиций реконструкция дает наибольшую эффективность, ибо она позволяет решать сразу две главные задачи: повышать плотность жилой застройки и улучшать качество проживания в квартирах. Как показывают исследования, на эту эффективность главнейшее влияние оказывает период, в который проводятся реконструктивные мероприятия. Так, максимальная рентабельность достигается для домов из полносборных конструкций, срок эксплуатации которых составляет 30-60 лет. Если проводить работы ранее или позднее этих временных рамок, то требуется гораздо больший объем материально-технических ресурсов для устранения физического износа. То же самое касается и морального износа зданий.
Следует отметить, что реконструкция жилой застройки по своему характеру является отдельным видом градостроительной деятельности. То есть между ней и новым строительством существует масса различий, учитывать которые крайне необходимо при определении способов и методов восстановления кварталов и отдельных построек. Помимо этого, одной из главнейших частей технологии проектирования в данном виде деятельности должен быть скрупулезный анализ жилфонда, изучение конструктивных и архитектурных особенностей, систематизация полученных данных, концентрация имеющегося опыта, разработка методических материалов, пособий для типовых решений и другие. И такие исследования вместе с практической реализацией проектов должны проводиться в каждом значимом городе, так как они дают возможность разделять жилфонд по группам в зависимости от характеристик подлежащих реконструкции строений.