Вопрос строительства зданий в центрах городов-миллионников – сложный вопрос в применении к России. По крайней мере, в Санкт-Петербурге и Москве вариантов для возведения объектов в исторических центрах этих городов остается все меньше. Дефицит потенциальных стройплощадок вынуждает все чаще задумываться над тем, как рациональнее использовать уже имеющиеся, но не эксплуатируемые здания. В, частности, представляющие историческую ценность. Как правило, они находятся в плачевном состоянии. По статистике, бюджетные ассигнования, выделяемые на реставрацию памятников федерального уровня, составляют менее 20% от требуемых. А ведь есть еще масса построек рангом пониже, но тоже охраняемых государством в целях сохранения историко-культурного наследия.
Поэтому российские девелоперы в поисках финансовой выгоды берутся такие архитектурные памятники восстанавливать, а затем сдавать под офисы, бутики или в других целях. В конце концов, после реконструкции здания его можно выгодно продать. Ведь капиталовложения оказываются не такими уж и пугающими – порядка на 15-20% больше, чем стоимость нового строительства. При этом ценник на реанимированную недвижимость автоматически вырастает вдвое.
Однако нужно различать просто исторические здания, и те, которые называются памятниками архитектуры. В первом случае культурная ценность заключается только в фасаде постройки, отреставрировав который, можно получить полную свободу действий. Рентабельность такой сделки с недвижимостью далеко не всегда поддается расчету, однако при удачном раскладе она доходит до 30% в год. Средний же показатель окупаемости составляет 4-6 лет. Если вам достался оригинальный памятник архитектуры, то реконструкцию однозначно придется проводить и внутри здания. Да и стоит оно в разы дороже по сравнению с просто объектом старого фонда. И все расходы лягут исключительно на плечи собственника.
Понятное дело, что владеть настоящим историческим памятником – дело весьма накладное не только ввиду его цены, но и повышенных расходов на содержание. В этом плане весьма показателен пример Франции, в которой множество ветхих старинных замков были приобретены во владение. Как оказалось, на содержание такого имения требуется тратить до 40% от его реальной стоимости. И это – ежегодно! Иногда эта цифра ограничивается 10%, что тоже немало. Если сюда приплюсовать примерно 20%, потраченных на реконструкцию, то сразу припоминается пословица о том, сколько раз нужно отмерять и отрезать. Словом, в Европе инвестиции в старинную недвижимость можно окупить разве что при удачной перепродаже.
И все же наших западных соседей, потратившихся на ремонт хотя бы тех же замков, разорить удается нечасто. Так, если вы в Англии планируете реставрировать объект первого класса – с особой архитектурной или исторической ценностью – то можете получить хороший грант от соответствующего спецфонда. А французам, когда те уплачивают налог на недвижимость (в данном случае – исторического характера), полагается от 35% скидки, если ее можно так назвать. Существуют также самые разные субсидии, их размер зависит от состояния и типа постройки. Наконец, в Германии тоже есть льготы, причем весьма внушительные. Достаточно сказать, что буквально все расходы на ремонтные работы и эксплуатацию исторических зданий подлежат вычету из налогов владельца. Вдобавок ежегодно до трети земельного налога государство просто прощает. Ведь вы – бережете историю! И неважно, 40 жилых комнат в вашем дворце/замке или 10, одна ванная комната либо 5. Вот бы и нам так…