Под термином «незавершенка» специалисты подразумевают объекты, сдача в эксплуатацию которых по тем или иным обстоятельствам не состоялась. По крайней мере, на данный момент. И все же основными причинами «заморозки» работ является нехватка финансовых средств или отказ госорганов в строительстве здания на уже купленном участке земли. В последнем случае понятно, что возведение объекта началось еще до согласования, однако закончен этот процесс не будет. Как говорится, поторопились…
Согласно российским законам, незавершенные постройки считаются недвижимостью с определенной стоимостью. Величина этой стоимости становится известной по завершению экспертно-правовой оценки. Кроме того, каждому объекту присваивается определенный правовой статус и придаются свойства, описанные в законодательных актах.
Начнем с прав на обладание. Они могут принадлежать гражданину или юридическому лицу, причем владелец имеет право либо сдать в аренду, либо продать объект. Принимая решение об оформлении сделки купли-продажи, нужно учитывать тот факт, что любые попытки переоформления прав на иное лицо считаются незаконными до тех пор, пока объект не зарегистрирован в госреестре именно как предмет недвижимости. То есть, до той поры он считается незавершенным объектом строительного порядка, который продавать или дарить нельзя.
Какие документы необходимы для регистрации «незавершенки»?
1. Описание объекта строительства и проектная документация.
2. Документ, подтверждающий право на владение земельным участком.
3. Разрешение на строительство здания или сооружения.
Список документации для оформления сделки купли-продажи:
а) технический паспорт здания;
б) кадастровый план земельного участка (как вариант – план его границ);
в) документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок;
г) документы, которые свидетельствуют о приостановлении строительных работ.
Нельзя забывать, что продавая недостроенное здание, вы реализовываете стороннему лицу сразу два объекта: и земельный участок, и непосредственно постройку. Согласно Налоговому Кодексу РФ, это влечет за собой налоговые вычеты. Расчет их размера не так уж и сложен, однако для экономии времени лучше нанять консультанта или сразу обратиться за помощью в фискальный орган. Кроме того, продавать объект отдельно от территории, на которой он построен, запрещено законом. И даже если вы соблюли данное требование, то новым владельцем может быть только одно лицо, а не два или три. Причем неважно – юридическое это лицо или частное. А вот оформлять раздельные договора на куплю-продажу этих объектов не возбраняется.
Рассматривая вопрос с позиции покупателя, заметим: ему без помощи квалифицированного юриста обойтись практически невозможно. Это связано с дальнейшей целевой эксплуатацией «незавершенки». Например, продавец зарегистрировал объект и текущий план строительства для использования в какой-либо сфере. Допустим, в розничной торговле. Если покупающая сторона планирует не менять профиль недвижимости после ее достройки, то дело обойдется лишь экспертизой и перерегистрацией на нового владельца. Однако бывают ситуации, когда новоиспеченный правообладатель желает использовать здание в совершенно других целях: переоборудовать под мини-гостиницу, оптовый склад и т. д. Именно в таких случаях потребуется профессиональный юрист, который возьмет на себя обязательства по получению разрешительных документов и переоформлению плана строительства на земельном участке.